#37. Cobra una renta mensual sin tener un inquilino

Realty Income - The Monthly Dividend Company®

Hoy os quiero hablar de una de las mayores posiciones en mi cartera de inversión, Realty Income (NYSE:O). Como publiqué en twitter hace unos días, se trata de una de mis 7 mayores posiciones.

Algunos son amantes del inmobiliario, en mi caso huyo de los ladrillos en propiedad y prefiero invertir en real state a través de REITs, como ya desarrollé en este post sobre la inversión en inmuebles.

Los REITs (Real Estate Investment Trusts) son una sociedad de inversión que funciona con una estructura parecida a una empresa y reporta ingresos que provienen principalmente de alquileres de propiedades de bienes raíces. Tienen varias ventajas frente a la inversión directa en inmuebles, entre las que se incluyen:

1. Diversificación: Los REITs permiten a los inversores diversificar su cartera de inversión en bienes raíces al invertir en una amplia variedad de propiedades y proyectos inmobiliarios en diferentes ubicaciones geográficas y sectores inmobiliarios, lo que reduce el riesgo de concentrar demasiado capital en una sola propiedad.

2. Liquidez: Los REITs se cotizan en bolsa, lo que significa que los inversores pueden comprar y vender acciones con facilidad en cualquier momento durante el horario de negociación, lo que proporciona una mayor liquidez en comparación con la inversión directa en inmuebles.

3. Acceso a inversiones a gran escala: Los REITs permiten a los inversores acceder a proyectos inmobiliarios a gran escala que podrían no estar disponibles para la inversión directa en inmuebles debido a su alto costo o a la falta de capital suficiente para participar en ellos.

4. Menor inversión inicial: Los REITs permiten a los inversores acceder a una amplia variedad de propiedades inmobiliarias con una inversión inicial relativamente baja, en comparación con la inversión directa en inmuebles, que a menudo requiere grandes cantidades de capital.

5. Gestión profesional: Los REITs están gestionados por profesionales con experiencia en la gestión de propiedades inmobiliarias, lo que significa que los inversores no tienen que preocuparse por la gestión diaria de las propiedades.

1. La empresa

Realty Income Corporation (NYSE:O) es una empresa de inversión inmobiliaria que cotiza en bolsa y que se especializa en la propiedad, gestión y arrendamiento de propiedades comerciales independientes a inquilinos de escala internacional.

También es conocida como "The Monthly Dividend Company®", es una empresa que forma parte del S&P 500 y es miembro del índice S&P 500 Dividend Aristocrats®. Su objetivo es proporcionar dividendos mensuales sostenibles que aumenten con el tiempo. Estos dividendos son respaldados por flujos de efectivo generados a partir de acuerdos de arrendamiento a largo plazo con más de 12.400 propiedades inmobiliarias en todo el mundo.

Desde su fundación en 1969, han declarado 637 dividendos mensuales consecutivos para sus acciones comunes y han aumentado los dividendos 121 veces desde su oferta pública en 1994.

Realty Income ha tenido un historial sólido de crecimiento de los ingresos y las ganancias. La compañía ha crecido sus ingresos y las ganancias a una tasa anual compuesta (CAGR) de 8,6% y 14,4%, respectivamente, durante los últimos cinco años. El crecimiento de la compañía ha sido impulsado por la expansión de su cartera de propiedades, así como por el crecimiento de los ingresos de sus inquilinos.

Una imagen vale más que mil palabras, y un dólar invertido en Realty Income, lo hace mucho que mejor que si lo inviertes en un índice como el S&P500.

Realty Income es una empresa de dividendos sólida. La compañía ha pagado dividendos mensuales consecutivos durante más de 50 años. La compañía ha aumentado sus dividendos en un promedio de 5,0% anual durante los últimos 25 años. El dividendo actual de Realty Income es de $ 0.225 por acción por mes.

La empresa posee una cartera diversificada de propiedades ubicadas en varios estados de EE. UU. y en diferentes sectores, lo que reduce su exposición a riesgos específicos de un mercado o inquilino. Además, los Inquilinos son de Calidad. Se trata de una base de inquilinos estable, que incluye a muchas empresas líderes en sus respectivas industrias. Esto agrega seguridad de los ingresos de alquiler.

2. Información Financiera

Aquí hay algunos datos financieros clave de Realty Income:

• Ingresos: $ 3,043 millones en 2021, un aumento del 8,6% con respecto al año anterior. El crecimiento de los ingresos de la compañía ha sido impulsado por la expansión de su cartera de propiedades, así como por el crecimiento de los ingresos de sus inquilinos

• Ganancias: $ 1,798 millones en 2021. Las ganancias de Realty Income han crecido a una CAGR del 14,4% durante los últimos cinco años. El crecimiento de las ganancias ha sido impulsado por el crecimiento de los ingresos de la compañía, así como por la mejora de su eficiencia operativa.

• EBIT: $ 2,027 millones en 2021

• EBITDA: $ 2,507 millones en 2021

• Dividendo por acción: $ 0.225 por mes. Realty Income ha pagado dividendos mensuales consecutivos durante más de 50 años. La compañía ha aumentado sus dividendos en un promedio de 5,0% anual durante los últimos 25 años.

• Relación precio-beneficio: 18.43. Esta es una relación relativamente alta en comparación con otras empresas de su sector. Sin embargo, la alta relación precio-beneficio de Realty Income se justifica por su sólido historial de crecimiento de los ingresos y las ganancias, así como por su historial de pago de dividendos.

• Relación precio-ebitda: 20.48. Esta es también una relación relativamente alta en comparación con otras empresas de su sector. Sin embargo, la alta relación precio-ebitda de Realty Income se justifica por su sólido historial de crecimiento de los ingresos y las ganancias, así como por su historial de pago de dividendos.

• Relación precio-flujo de caja libre: 24.04.Esta es también una relación relativamente alta en comparación con otras empresas de su sector. Sin embargo, la alta relación precio-flujo de caja libre de Realty Income se justifica por su sólido historial de crecimiento de los ingresos y las ganancias, así como por su historial de pago de dividendos.

• Realty Income tiene una calificación crediticia de BBB- de Fitch Ratings. La calificación se basa en la sólida posición financiera de la compañía, su historial de crecimiento de los ingresos y las ganancias, y su historial de pago de dividendos.

3. Precio de la acción frente al Valor Justo

¿Cuál es el Precio Justo de la acción de Realty Income al considerar sus futuros flujos de efectivo? Para esta estimación, utilizamos un modelo de Flujo de Efectivo Descontado (DCF, por sus siglas en inglés). Obtenemos un Fair Value de casi 90 USD cuando actualmente cotiza a 63 USD. Esto nos da un upside de casi un 30%.

Si quieres saber que datos he usado y como lo he calculado, envíame un email:

4. Dividend Yield

La media en los últimos 5 años es del 4.19%, con lo que según este indicador, aún podría subir un poco en su precio en el corto plazo.

5. Conclusión

Si quieres invertir en real state y no quieres tener que aguantar a inquilinos, cambios en la regulación del alquiler, topes a las subidas, y demás dolores de cabeza, hazlo a través de un REIT.

Realty Income abona el dividendo todos los meses, el día 15, y actualmente la rentabilidad por dividendo es del 4,88%. Además este dividendo lo incrementan cada pocos meses con un CAGR del 4.4%, lo que es más del doble de lo que nos permitiría subir los alquileres el actual gobierno (2%).

Si te interesa tener más información de la empresa, os comparto el link a tweenvest, donde tenéis actualizada toda la información financiera de esta empresa y de otras 6000 adicionales.

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