El otro día hablaba con un amigo y me comentaba su próxima inversión, una vivienda en propiedad comercializada por un banco. Hablando sobre los pros y contras de la vivienda como inversión se me ocurrió desarrollar un poco más la reflexión y compartirla con todos vosotros. Igual alguno está es esa misma situación que mi amigo y os doy ideas para invertir en ladrillo de otra manera.
Un elemento muy importante a la hora de decidir si invertir en ladrillo a través de ladrillo o a través de acciones es la financiación que vamos a necesitar para la operación inmobiliaria. Si bien hace un año podríamos cerrar una hipoteca a tipo fijo al 0,7% (se firmaban si), ahora la cosa ha cambiado diametralmente:
Esto implica que para una hipoteca de 100.000 euros a 30 años, acabaremos pagando el principal, esos 100.000 euros y unos 108.000 euros de intereses, 208.000 euros en total. Ojo que el que gana aquí seguro es el banco 🏦
Como invertir en inmuebles 🏢🏘️ sin comprarlos directamente
A través de REITs, Los REITs (Real Estate Investment Trusts) son una sociedad de inversión que funciona con una estructura parecida a una empresa y reporta ingresos que provienen principalmente de alquileres de propiedades de bienes raíces. Tienen varias ventajas frente a la inversión directa en inmuebles, entre las que se incluyen:
Diversificación: Los REITs permiten a los inversores diversificar su cartera de inversión en bienes raíces al invertir en una amplia variedad de propiedades y proyectos inmobiliarios en diferentes ubicaciones geográficas y sectores inmobiliarios, lo que reduce el riesgo de concentrar demasiado capital en una sola propiedad.
Liquidez: Los REITs se cotizan en bolsa, lo que significa que los inversores pueden comprar y vender acciones con facilidad en cualquier momento durante el horario de negociación, lo que proporciona una mayor liquidez en comparación con la inversión directa en inmuebles.
Acceso a inversiones a gran escala: Los REITs permiten a los inversores acceder a proyectos inmobiliarios a gran escala que podrían no estar disponibles para la inversión directa en inmuebles debido a su alto costo o a la falta de capital suficiente para participar en ellos.
Menor inversión inicial: Los REITs permiten a los inversores acceder a una amplia variedad de propiedades inmobiliarias con una inversión inicial relativamente baja, en comparación con la inversión directa en inmuebles, que a menudo requiere grandes cantidades de capital.
Gestión profesional: Los REITs están gestionados por profesionales con experiencia en la gestión de propiedades inmobiliarias, lo que significa que los inversores no tienen que preocuparse por la gestión diaria de las propiedades.
Hablemos de rentabilidades🤑
La rentabilidad de un REIT y de la inversión en bienes inmuebles directos puede variar ampliamente en función de varios factores, como el tipo de propiedad, la ubicación geográfica, las condiciones del mercado y la estrategia de inversión.
En términos generales, los REITs tienden a ofrecer rendimientos más altos que las inversiones en bienes inmuebles directos debido a la diversificación de la cartera de propiedades, el acceso a la financiación y la capacidad de reinvertir las ganancias en nuevas propiedades. Según datos históricos, la rentabilidad promedio anual de los REITs en Estados Unidos ha sido de alrededor del 9%, mientras que la rentabilidad promedio de los bienes inmuebles residenciales ha sido del 3-5%.
Sin embargo, es importante tener en cuenta que los REITs y los bienes inmuebles directos tienen diferentes niveles de riesgo y volatilidad. Los bienes inmuebles directos pueden proporcionar un mayor control y estabilidad para el inversor, pero también pueden requerir una inversión inicial significativa y un mayor compromiso de tiempo y recursos para la gestión y mantenimiento de la propiedad.
Veamos un ejemplo para comparar ambas opciones,
En la siguiente gráfica hemos analizado el periodo entre el 2001 y el 2023. El el caso del REIT Realty Income (“O“), si hubiéramos invertido 100.000 dólares en 2006, hoy tendríamos 1.754.800 dólares reinvirtiendo todos los dividendos. Con un ETF que replique el S&P 500, tendríamos 408.564 dólares.
En el caso de una vivienda de 100.000 euros comprada en el 2001 en Madrid, su precio estos días estaría alrededor de los 230.000 euros según TINSA y la evolución del precio de la vivienda en Madrid. Consideremos que esa vivienda la compramos para alquilarla, con lo que en neto podríamos haber obtenido unos 100.000 euros del alquiler. Sumando ambas cantidades tendríamos 330.000 euros. Esto si lo comparamos con Realty Income….330.000€ VS 1.7Millones….. Yo no quiero ladrillos!!!
Los 5 Mejores REITs con dividendos crecientes desde hace más de 25 años
Con al menos 25 años de aumentos de dividendos, Federal Realty Investment Trust (FRT), Universal Health Realty Income Trust (UHT), National Retail Properties (NNN), Realty Income (O) y Essex Property Trust (ESS) son REITs que los todos los inversores que quieran recibir de ingresos a través de dividendos deberían conocer.
1. Federal Realty: El rey 👑
Federal Realty ha aumentado su dividendo anualmente durante 56 años consecutivos, lo que afirma (y no hay razón para dudarlo) es la racha más larga de cualquier fondo de inversión en bienes raíces (REIT) que cotiza en bolsa. Eso también lo convierte en líder entre los Aristócratas del Dividendo, que son las empresas del índice Standard & Poor's 500 que han aumentado sus pagos durante 25 años seguidos o más.
La compañía está altamente enfocada en solo 106 propiedades de centros comerciales y desarrollos de uso mixto. Es una cartera bastante pequeña en comparación con otros REIT de centros comerciales, pero lo que le falta a Federal Realty en tamaño lo compensa en calidad. La gerencia busca agregar valor a través de la reurbanización y venderá los centros una vez que crea que ha maximizado el potencial de los activos y pueda obtener un buen precio por ellos.
El rendimiento aquí suele ser bajo, dado el sólido historial de dividendos y el rendimiento del nivel de propiedad líder en pares, pero los inversores que buscan una acción de dividendos confiable al menos deberían poner esta en la lista de deseo.
El dividendo es de alrededor el 4%. Crecimiento anual div 10Y: 4,24%
2. Universal Health Realty Income Trust: un gran cambio de perspectiva
El rendimiento de dividendos de Universal Health Realty Income Trust (UHT) es casi del 5,2% en este momento, que es bastante alto en relación con el mercado en general. Ha tenido aumentos de dividendos de 37 años consecutivos. Crecimiento anual div 10Y: 1,45%, algo pequeño en comparación a una inflación histórica media del 3%.
3. National Retail Properties: Arrendamiento neto #1
Cuando se trata de dividendos, el claro líder en el segmento de arrendamiento neto es National Retail Properties y sus 33 aumentos anuales consecutivos de dividendos.
Los REIT de arrendamiento neto poseen propiedades de un solo inquilino, pero los inquilinos son responsables de la mayoría de los costes operativos de los edificios que ocupan. En una cartera lo suficientemente grande (el REIT posee casi 3200 propiedades), este es un enfoque de inversión de bastante bajo riesgo.
National Retail, como su nombre lo indica, se enfoca 100% en activos minoristas, prefiriendo poseer edificios bastante genéricos en ubicaciones sólidas que serían fáciles de alquilar en el peor de los casos. En particular, la gerencia prefiere asociarse con sus inquilinos, con alrededor del 70% de sus adquisiciones desde 2007 involucrando a los ocupantes existentes.
El REIT es una tortuga lenta y constante, pero a largo plazo, el crecimiento de los dividendos se ha mantenido a la par de la tasa histórica de crecimiento de la inflación. Para los tipos conservadores, el rendimiento de casi el 4,9 % merece tenerlo en cuenta. El Crecimiento anual div 10Y: 3,31%
4. Realty Income: Arrendamiento neto rey #2
Si bien National Retail Properties ha tenido más aumentos de dividendos anuales que Realty Income, es difícil negar que Realty Income es el referente de la industria, con más de 10,000 propiedades en su cartera.
Y si bien la racha de dividendos es "solo" de 30 años y continúa, es difícil quejarse demasiado de eso. (También es un aristócrata de dividendos). Aproximadamente el 80% de la cartera del REIT está dedicada a propiedades comerciales, y el resto se divide en gran medida entre industrial y almacén. También ha estado trabajando para ampliar su alcance en Europa, un mercado relativamente nuevo para la empresa, pero que ofrece un potencial de crecimiento importante.
En total, si está buscando un REIT de arrendamiento neto con más diversificación que National Retail Properties, Realty Income es una buena opción. El rendimiento por dividendo es de alrededor del 4,6% y, al igual que su par más pequeño, es algo así como una tortuga. Cabe destacar que el dividendo de Realty Income se paga mensualmente. El crecimiento anual div 10Y: 5,26%
5. Essex Property Trust: ¿El Oeste 🌵🌵es lo mejor?
El último nombre en la lista es Essex Property Trust, que posee propiedades en solo dos estados, California y Washington. Se centra en apartamentos en ocho mercados, por lo que es un REIT concentrado. Sin embargo, las áreas en las que opera se han beneficiado durante mucho tiempo del sólido crecimiento del sector tecnológico, lo que hace de esta una historia de éxito a largo plazo, marcada por los 28 aumentos anuales consecutivos de dividendos.
Este Aristócrata del Dividendo en el largo plazo, el crecimiento de su ingreso operativo neto ha superado a sus pares REIT de apartamentos más diversificados. Mientras la costa oeste siga siendo un semillero de innovación tecnológica, Essex Property Trust debería tener un negocio sólido para respaldar sus dividendos. Dividendo: 3,79% y el crecimiento anual div 10Y: 7,18%
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Dónde comprar las mejores acciones REIT
Puedes comprar REITs en una bolsa de valores tal y como lo haría con una acción o un ETF. La forma más sencilla de hacerlo es registrándose en el broker de confianza Scalable y depositando fondos. A continuación, os paso el link para comenzar vuestra cartera de REITs: